Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22

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Der "Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/2022" erscheint zum siebenten Mal seit 2015 und beleuchtet umfangreich die Verhältnisse auf dem Chemnitzer Mietwohnungsmarkt

Der „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22“ – zum 7. Mal vom FOG-Institut für Markt- und Sozialforschung erstellt – beleuchtet basierend auf einer Vielzahl von Daten und Veröffentlichungen zum Thema die Situation des Chemnitzer Mietwohnungsmarktes im Jahr 2020 und zeigt Entwicklungstendenzen bis in die 1990er Jahre zurück. Die Studie

beschreibt die Entwicklung der Stadt Chemnitz als Basis für konkrete Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt
zeigt die Stadtstruktur und deren bauhistorische Entwicklungszeitpunkte, die 39 Chemnitzer Stadtteile und die 40 größten Mietwohnungsgebiete
schildert anhand von Mietspiegel-Preisen die ortsüblichen Vergleichsmieten für alle relevanten Wohngebäude- und Wohnungstypen im Stadtgebiet
wertet konkrete Angebotsmietpreise im Herbst 2020 aus und zeigt Entwicklungen zurück bis in das Jahr 2008
analysiert dabei differenziert die Entwicklung der Angebotsmieten in Abhängigkeit von den Variablen Wohnungsgröße, Anzahl der Zimmer und Wohngebietstyp
dokumentiert kleinräumige Preisstrukturen in den Stadtteilen und Wohngebieten
ordnet abschließend den Mietwohnungsmarkt von Chemnitz preislich in den bundesweiten Kontext ein und zeigt seine besondere Stellung als günstigster einer deutschen Großstadt.

Kernaussagen

Die Kernaussagen der vorliegenden Studie lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Struktur des Wohnungsangebots 2020: Über die bekannten Online-Immobilienplattformen (www.immobilienscout24.de, www.immonet.de, www.immowelt.de) sowie die Webseiten der großen Wohnungsmarktanbieter (Grundstücks- und Gebäudewirtschafts-Gesellschaft, WG „Einheit“, WBG Chemnitz-Helbersdorf, WBG Chemnitz West, Chemnitzer Siedlungsgemeinschaft, Sächsische Wohnungsgenossenschaft Chemnitz, Chemnitzer Allgemeine Wohnungsgenossenschaft, TAG Wohnen, Grand City Property, Adler Real Estate) lassen sich – ohne große Marktkenntnis – 5.000 bis 7.000 verschiedene Wohnungsangebote im Stadtgebiet von Chemnitz finden. In allen Stadtteilen ist ein reichhaltiges Angebot an verschiedenen Wohnungsgrößen zu finden – so waren bspw. allein auf dem Kaßberg mehr als 500 und auf dem Sonnenberg mehr als 750 freie Wohnungen bei Immobilienscout findbar. Die GGG als größtes Chemnitzer Wohnungsunternehmen bietet auf seiner Seite mehr als 1.100 Wohnungen an (Stand Januar 2021).

Die im Jahr 2020 auf dem Chemnitzer Wohnungsmarkt im Angebot befindliche Durchschnittswohnung war 60,3 m² groß, verfügte über 2,4 Zimmer und kostete 321 € Kaltmiete. Die Gesamtheit der Wohnungsangebote wird von kleinen und mittleren Wohnungen dominiert: Wohnungen bis 45 m² Wohnfläche machen 20 % des Angebotes aus, Wohnungen zwischen 46 und 60 m² weitere 37 % sowie Wohnungen zwischen 61 und 75 m² 28 %. Mietwohnungsangebote mit einer Wohnfläche von 76 m² und mehr sind mit einem Anteil von 15 % vertreten, darunter 9 % mit 86 m² und mehr Wohnfläche.

Bei der Zahl der Räume/Zimmer (ohne Küche) in den Angebotswohnungen ist die Situation ähnlich: 14 % der Wohnungen verfügen über genau ein Zimmer, 41 % über genau zwei Räume, 36 % über drei Räume. Nur 7 % der Mietwohnungsangebote weisen vier Räume auf, 2 % fünf und mehr Räume.

In der Angebotsanalyse vom Nov. 2020 wurden knapp 95 % der Wohnungen als Bestandswohnungen, 5 % als (Komplett-)Sanierungen sowie 0,4 % als Neubau (errichtet 2019/2020) deklariert.

Das Wohnungsangebot verteilt sich auf viele Bausubstanzen und Wohngebiete: 21 % der Wohnungen fanden sich gemäß der Typisierung im Report in Gebieten der „offenen Blockstrukturen mit Ergänzungsbebauung“, 34 % in Neubau-Wohngebieten (Plattenbau), 6 % in „genossenschaftliche Wohnsiedlungen“ (aus der Zwischenkriegszeit; nicht zu verwechseln mit Wohnungen von Genossenschaften, deren Bestände zumeist aus DDR-Zeiten stammen) sowie 33 % in reinen Gründerzeit-Gebieten. Dazu kommen noch einmal 4 % in den ländlichen Stadtteilen von Chemnitz sowie 3 % Wohnungsangebote in sog. Gemengelagen (Gebiete mit Mischnutzung aus Gewerbe, Industrie und Wohnen).

Angebotsmieten 2020: Die durchschnittlichen Angebotsmieten lagen im November 2020 bei 5,28 €/m² (Quelle: FOG-Wohnungsmarktstichprobe). 90 % aller Angebotsmieten liegen dabei in der Spanne von 4,09 €/m² bis 6,91 €/m². Das mittlere Drittel aller Angebotsmieten rangiert dabei im schmalen Fenster von 4,98 €/m² bis 5,40 €/m². 5 % aller Angebotsmieten liegen unter 4,09 €/m²; die teuersten 5 % der Angebotsmieten sind zwischen 6,91 €/m² und 12 €/m² zu finden. Kurzum: 82 % der Wohnungen in Chemnitz werden zwischen 4 €/m² und 6 €/m² angeboten. 16 % der Wohnungsangebote kosteten mehr als 6 €/m², aber nur noch 1,6 % 8 €/m² und mehr.

Beim Blick auf das Preisgefüge – vergleicht man die Angebotsmieten nach Wohnungsgröße und Zimmerzahl – zeigen sich deutliche Unterschiede: kleine und sehr große Angebotswohnungen weisen die höchsten Angebotsmieten auf. Während 2- und 3-Raum-Wohnungen sowie Wohnungen zwischen 46 und 75 m² Wohnfläche ungefähr auf Höhe des städtischen Mittelwerts der Angebotsmieten liegen, so kostet die Gesamtheit der Wohnungen ab 86 m² mit 6,10 €/m² am meisten (ab einer Wohnfläche von 100 m² liegen die Angebotsmieten bei durchschnittlich ca. 6,50 €/m²). Ganz kleine Wohnungen bis 30 m² bzw. mit nur einem Zimmer kosten im Schnitt ebenfalls ca. 6,50 €/m. Die unterschiedliche Höhe der Angebotsmieten einzelner Wohnungsgrößen deckt sich mit der Menge des Angebots: 2- und 3-Raum-Wohnungen sind im Überfluss vorhanden, entsprechend liegen hier die Preise minimal unter dem gesamtstädtischen Mittelwert von 5,28 €/m² (alle Werte vom November 2020). Bei den hochpreisigen großen Wohnungen kommt neben der Knappheit des Angebots hinzu, dass sich viele Sanierungsaktivitäten und punktueller Neubau auf dieses Segment konzentrieren und hier neuwertige, hochqualitative Wohnungen auf den Markt bringen. Dies führt dazu, dass der genannte Mittelwert von 6,10 €/m² (Wohnungen ab 86 m²) nur einen „Teil der Wahrheit“ abbildet: 90 % dieser Wohnungen liegen in der Spanne von 4,20 €/m² bis 8,97 €/m² - einige wenige Wohnungen kratzen sogar bereits an der 10 €/m²-Schwelle, einige ganz wenige liegen sogar bereits darüber.

Bundesweit betrachtet liegen die Angebotsmieten in Chemnitz ca. 40 % unter dem Mittelwert in der BR Deutschland. Die Stadt bleibt mit ihren durchschnittlichen Angebotsmieten somit weiterhin die günstigste der 81 Großstädte Deutschlands (Städte mit mindestens 100.000 Einwohnern).

Angebotsmieten in den Stadtteilen: Die Angebotsmieten in den innerstädtischen Stadtteilen und den Stadtteilen des Fritz-Heckert-Gebietes sind relativ homogen und haben sich in den letzten Jahren tendenziell immer weiter angenähert. 15 der 19 großen „Mieter“-Stadtteile liegen im Schnitt über der 5 €/m²-Grenze, jedoch kostet mit Ausnahme von Siegmar (5,77 €/m²) keiner mehr als 5,60 €/m². Insgesamt acht Stadtteile liegen dabei in der Spanne von 5,40 bis 5,60 €/m²: Altendorf (5,60 €/m²), Altchemnitz (5,54 €/m²), Kapellenberg (5,54 €/m²), Schloßchemnitz (5,49 €/m²), Kaßberg (5,48 €/m²), Zentrum (5,47 €/m²), Yorckgebiet (5,47 €/m²) und Lutherviertel (5,41 €/m²). Deutlich sollte bei diesen Zahlen werden: Stadtteile, die baulich nicht verschiedener sein könnten (wie bspw. Kaßberg, Zentrum, Yorckgebiet) und vollkommen unterschiedliche Images haben, weisen nahezu die identischen durchschnittlichen Angebotsmieten auf. Sechs weitere Stadtteile – Helbersdorf, Ebersdorf, Gablenz, Bernsdorf, Markersdorf, Kappel – lagen allesamt in der Spanne von 5,12 € bis 5,33 €/m². Unterhalb der 5 €/m²-Grenze liegen nur vier Stadtteile, darunter (nur noch) zwei aus dem Fritz-Heckert-Gebiet (Hutholz, Morgenleite; beide 4,91 €/m²) sowie Hilbersdorf (4,98 €/m²) und der Sonnenberg. Der Sonnenberg ist mit seinen 4,94 €/m² das erste Mal seit sechs Jahren nicht mehr der günstigste Stadtteil von Chemnitz: wie bereits letztmalig 2014 wird er vom Stadtteil Hutholz (4,91 €/m²) und neuerdings von Morgenleite unterboten. Beim Sonnenberg sind vor allem die vielen Sanierungsaktivitäten für die „Preissteigerungen“ verantwortlich.

Entwicklung der Angebotsmieten: Die durchschnittlichen Angebotsmieten in Chemnitz sind in den letzten Jahren nur moderat gewachsen. In den letzten drei Jahren seit Nov. 2017 stiegen sie lediglich um 0,22 €/m² bzw. +4,4 % (Vergleich der Werte von Nov. 2017 mit denen von Nov. 2020; Quelle: FOG-Wohnungsmarktstichprobe). Seit Nov. 2015 wuchsen sie um durchschnittlich 40 Cent und somit um +8,1 % binnen fünf Jahren. Im 10-Jahres-Rückblick sind die Angebotsmieten von 4,66 €/m² um ca. 13 % auf 5,28 €/m² gestiegen.

Deutlich dynamischer als der Mittelwert wuchs die Obergrenze (95. von 100 Mietangeboten) bzw. der Maximalwert der Angebotsmieten. Die „Obergrenze“, die preislich das Sanierungs- und Neubaugeschehen in Chemnitz abbildet, wuchs in den letzten drei Jahren um 10,4 %, seit 2015 um 16,5 %. Hier wird die Entwicklung der Dynamik sichtbar, denn im 10-Jahres-Kontext entwickelte sie sich lediglich um 19,5 % nach oben. Die Jahre 2010 bis 2015 waren von weitaus weniger Aktivitäten im Mietwohnungssanierungs- und Neubaugeschäft gekennzeichnet. Vor allem im Angebot befindliche große und sehr große Wohnungen (mindestens vier Zimmer) sind maßgeblich für den Preisanstieg gewesen, da diese im Zentrum der Neubau- und Sanierungstätigkeiten gestanden haben.

Neubaupreise und Sanierungsaktivitäten: Jede 19. Wohnung in der „Wohnungsmarkt-Stichprobe 2020“ war als Neubau oder als Komplett- bzw. Totalsanierung registriert (2019: 3,1 %). Bei den Komplettsanierungen handelt es sich nicht ausschließlich um sanierte Gründerzeitaltbauten, sondern auch um einige komplett-sanierte in Plattenbauweise errichtete Wohnblöcke sowie in Sanierung befindliche Wohngebäude der Zwischenkriegszeit. Im Schnitt kostete eine Angebotswohnung im Neubau bzw. im Anschluss an eine Komplettsanierung im Nov. 2020 7,29 €/m² (2019: 7,35 €/m²) – exakt die Hälfte der Angebote bündelt sich zw. 6,50 und 8,00 €/m² (2019: 70 %). Der Mittelwert der Angebotsmieten blieb nahezu konstant, aufgrund der Unterschiedlichkeit der Sanierungsprojekte aber fand eine Ausdifferenzierung statt. Die preisliche Obergrenze liegt bei 9,89 €/m² – Angebote mit zweistelligen €/m²-Nettokaltmieten lassen sich finden, können aber an einer Hand abgezählt werden. Im Schnitt über alle Wohnungen des Segmentes Neubau/Komplettsanierungen betrachtet liegen die Angebotsmieten ca. 40 % über denen des Gesamtmarktes.

Die Neubau- und Sanierungstätigkeiten der letzten Jahre haben sich auf große Wohnungen fokussiert, sodass die Angebotsstruktur dieser Wohnungen im Vergleich zum Gesamtwohnungsangebot deutliche Unterschiede aufweisen. Im Schnitt war eine Angebotswohnung aus dem Segment Neubau/Komplettsanierung 82 m² groß (2019: 83 m²) und verfügte über 3,0 Zimmer (2019: 3,1 Zimmer). Der Trend, dass im Neubau bzw. bei Komplettsanierungen vor allem große familienfreundliche Wohnungen geschaffen werden (36 % 4+Räume im Vgl. zum Gesamtangebot von 8 %; 32 % der Wohnungen sind 100 m² oder größer), hält jetzt bereits seit einigen Jahren an (Ausnahme hiervon sind teilweise kleine(re) Plattenbauwohnungen, die barrierearm saniert werden). In den letzten 1-2 Jahren ist zu erkennen, dass die Sanierungsaktivitäten auf nahezu alle innerstädtischen Stadtteile ausgeweitet wurden. Standen lange Zeit nur bestimmte Teilgebiete im Fokus (z. B. Kaßberg oder der „Brühl“), sind nun auch in bislang vernachlässigten Stadtteilen (v. a. auf dem Sonnenberg, aber z. B. auch im Lutherviertel) verstärkte Aktivitäten sichtbar.

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung 6

2. Die Stadt Chemnitz – Daten, Fakten und Trends der Stadtentwicklung 8

2.1 Bevölkerung und Bevölkerungsentwicklung 8
2.2 Bevölkerungsbewegungen 11
2.3 Haushalts- und Altersstrukturen 16
2.4 Wirtschaft, Arbeit und Einkommen 19
2.5 Faktoren der Stadtentwicklung 22

3. Stadtstruktur und Stadtteile 29

3.1 Stadtteile von Chemnitz 30
3.2 Sozial- und Bevölkerungsstrukturen in den Stadtteilen 36
- Haushaltsstrukturen in den Stadtteilen 36
- Altersstrukturen in den Stadtteilen 40
- Sozialstrukturen in den Stadtteilen 44
3.3 (Wohn-)Eigentumsverhältnisse in den Stadtteilen 45
3.4 Mietwohngebiete in Chemnitz 46
3.5 Segregation in Chemnitz 49

4. Bauen, Wohnen und Leerstände in Chemnitz 51

4.1 Gesamtüberblick 51
4.2 Struktur der Wohnungen 55
- Alter der Wohnungen und Wohngebäude 55
- Größen der Wohnungen / Zahl der Räume in den Stadtteilen 59
4.3 Leerstand 62
- Zahl der Wohnungen und Zahl der Haushalte 62
- Rechnerischer und realer Leerstand 63
- Wohnungen und rechnerischer Leerstand in den Stadtteilen 69
4.4 Entwicklung der Bautätigkeit in Chemnitz 74

5. Preise, Angebotsmieten und Wohnungsangebote 77

5.1 Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2020/21 77
5.2 Preise und Charakterisierung der Gebietstypen 80
- Gründerzeitliche Altbaugebiete 80
- Genossenschaftlicher Siedlungsbau 82
- Offene Blockstrukturen mit Ergänzungsbebauung 84
- Plattenbaugebiete 85
- Nach 1990 erbaute Wohngebäude 86
5.3 Angebotsstrukturen (FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe) 88
- Methodische Vorgehensweise 88
- Beschreibung der gezogenen Stichprobe 88
- Anmerkung zur Aussagekraft der Recherche-Ergebnisse 89
5.4 Angebotsmieten im Herbst 2020 98
- Gesamtüberblick 98
- Betrachtung der Wohnungsangebote nach Wohnungsgröße 103
- Betrachtung der Wohnungsangebote nach Zimmeranzahl 105
- Betrachtung der Wohnungsangebote nach Wohngebietstyp 108
- Exkurs I: Preisentwicklung im ehemaligen Fritz-Heckert-Gebiet 110
- Exkurs II: „Teure“ Wohnungen – Wohnungen oberhalb der oberen Grenze 112
- Exkurs III: Angebotsmieten im Neubau bzw. in Komplettsanierungen 114
- Kleinräumige Preisstrukturen: Angebotsmieten in den Stadtteilen und Wohngebieten 2020 116
- Entwicklung der Mietpreise in den Stadtteilen / Wohngebieten von Chemnitz 2009-2020 120