Die inzwischen elfte Ausgabe des „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz“ analysiert in seiner 2024er-Ausgabe die Situation des Chemnitzer Mietwohnungsmarktes und beleuchtet dabei einerseits aktuelle Entwicklungen in der Stadt Chemnitz, wirft andererseits einen detaillierten Blick auf die Struktur des Chemnitzer Mietwohnens und beschreibt dabei die Parameter Angebot, Nachfrage und Preise in der Stadt. Fußend auf einer Datenbasis bis 2008 (FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe) ist der Report in der Lage, das Zusammenspiel von Stadtentwicklung und Wohnen darzustellen und dabei sowohl lang- als auch kurzfristige Entwicklungen abzubilden. Nachdem im „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2023“ – kaum waren die Corona-Jahre 2020 und 2021 halbwegs überstanden – erstmalig die Begriffe Krieg, Ukraine, Flüchtlinge, Inflation, Verbraucherpreise aufgetaucht waren, haben sich diese neuen Entwicklungen nun auf dem Wohnungsmarkt manifestiert und erlauben – auch auf Basis aktueller Daten – eine präzisere Beschreibung.

Der "Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2024"

• beschreibt die demographische, soziale und wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Chemnitz als Basis für konkrete Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt (u. a. Bevölkerungsanstieg auf 251.500; +7.800 seit Anfang 2022: Entwicklung der Ukraine-Zuwanderung [+6.000 seit Kriegsbeginn] in der Stadt)
• charakterisiert die Struktur der Stadt und die 39 Stadtteile via aktueller Bevölkerungs- und Sozialstrukturdaten (Vielzahl von Chemnitz-Karten aus allen Bereichen, u. a. mit Daten zur Verschuldung und Kriminalität)
• beleuchtet Wohnungs- und Wohngebäudedaten, zeigt Trends der Bautätigkeit und fasst verfügbare Daten zum Chemnitzer Wohnungsleerstand (rückläufige Entwicklung auf ca. 8 %) zusammen
• wertet konkrete Angebotsmietpreise im Herbst 2023 (FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe; N=1.890; 5,65 €/m² im Mittel; +2,6 % im Vergleich zum Vorjahr) aus und zeigt Entwicklungen zurück bis in das Jahr 2008
• analysiert dabei differenziert die Entwicklung der Angebotsmieten in Abhängigkeit von den Variablen Wohnungsgröße, Zimmeranzahl, Wohngebietstypen, Bestand vs. Sanierung
• dokumentiert kleinräumige Preisstrukturen in den Stadtteilen und Wohngebieten
• zeigt zum zweiten Mal neben Analysen zur Kaltmiete auch Entwicklung der Nebenkosten.

1. Einleitung    (Seite 6)

2. Die Stadt Chemnitz – Daten, Fakten und Trends der Stadtentwicklung   (8)

2.1 Bevölkerung und Bevölkerungsentwicklung   (8)

Bevölkerungsstand 2023

2.2 Bevölkerungsbewegungen    (10)

Natürliche Bevölkerungsbewegung
Wanderungsverhalten
Ausländische Bewohnerschaft
Bevölkerungsprognosen
Innerstädtische Mobilität

2.3 Haushalts- und Altersstrukturen    (19)

Anstieg der Zahl der Haushalte
Altersstruktur

2.4 Wirtschaft, Arbeit und Einkommen    (23)

Entwicklung Verbraucherpreise
Wirtschaft, Arbeitsplätze und Arbeitslosigkeit
Einkommen

2.5. Faktoren der Stadtentwicklung 2023    (29)

Zuzug ukrainischer Flüchtlinge – Überblick über die Entwicklung seit Ausbruch des Krieges
Chemnitz als „Kulturhauptstadt Europas 2025“: Vorbereitung laufen, Stimmung heterogen
Studium in Chemnitz: weiterhin leicht rückläufige Studentenzahlen

3. Stadtstruktur und Stadtteile    (33)

3.1 Stadtteile von Chemnitz    (34)

3.2 Bevölkerungs- und Sozialstrukturen in den Stadtteilen    (41)

3.3 Mietwohngebiete in Chemnitz    (53)

3.4. Exkurs zu den Gebietstypen in Chemnitz    (57)

Gründerzeitliche Altbaugebiete    (57)

Genossenschaftlicher Siedlungsbau    (58)

Offene Blockstrukturen mit Ergänzungsbebauung    (59)

Plattenbaugebiete    (60)

Nach 1990 erbaute Wohngebäude    (62)

4. Bauen, Wohnen und Leerstände in Chemnitz    (63)

4.1 Gesamtüberblick: Wohnen    (63)

4.2 Entwicklung der Bautätigkeit in Chemnitz    (69)

4.3. Leerstand    (73)

Zahl der Wohnungen und Zahl der Haushalte    (73)

Rechnerischer und realer Leerstand    (74)

Wohnungen und rechnerischer Leerstand in den Stadtteilen    (80)

5. Preise, Angebotsmieten und Wohnungsangebote    (85)

5.1 Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2022/23    (85)

5.2 Mietpreise nach Gebietstypen und Bausubstanz    (90)

Gründerzeitliche Altbaugebiete    (91)

Genossenschaftlicher Siedlungsbau    (92)

Offene Blockstrukturen mit Ergänzungsbebauung    (93)

Plattenbaugebiete    (94)

Nach 1990 erbaute Wohngebäude    (95)

5.3. Angebotsstrukturen (FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe)    (96)

Methodische Vorgehensweise / Beschreibung der Stichprobe    (96)

Struktur der Stichproben    (97)

5.4 Angebotsmieten im Herbst 2023    (104)

Gesamtüberblick    (104)

Betrachtung der Wohnungsangebote nach Wohnungsgröße    (109)

Betrachtung der Wohnungsangebote nach Zimmeranzahl    (111)

Betrachtung der Wohnungsangebote nach Wohngebietstyp    (114)

Exkurs I: Preisentwicklung im ehemaligen Fritz-Heckert-Gebiet    (116)

Exkurs II: „Teure“ Wohnungen – Wohnungen oberhalb der oberen Grenze    (118)

Exkurs III: Angebotsmieten im Neubau bzw. in Komplettsanierungen    (119)

Kleinräumige Preisstrukturen: Angebotsmieten in den Stadtteilen und Wohngebieten 2023    (121)

Entwicklung der Mietpreise in den Stadtteilen / Wohngebieten von Chemnitz 2009-2023    (124)

5.5 Nebenkosten/Betriebskosten im Herbst 2023    (130)

6. Der Chemnitzer Mietwohnungsmarkt im bundesweiten Kontext    (132)

7. Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern    (134)

8. Fazit und Zusammenfassung    (135)

8.1 Stadt Chemnitz – Parameter der Stadtentwicklung    (135)

8.2 Der Wohnungsmarkt in Chemnitz    (138)

Mit Stand 19.03.2024 liegt eine Akualisierung des Berichtes vor, der die Version vom Januar 2024 ersetzt.

Umfang:

• 145 Seiten, Format A4, Digitalversion
• mit 171 Abbildungen/Tabellen und 9 Fotos

Preis:

• 119 € inkl. 7 % USt.

Bei Fragen zu den Berichten steht Ihnen Institutsleiter Ulrich Weiser jederzeit zur Verfügung:

• Telefon: (0371) 33 71 78 10
• E-Mail: info@fog-institut.de

Die 11. Ausgabe des „Wohnungsmarkt-Reports Chemnitz“ beschäftigt sich mit den Entwicklungen auf dem Chemnitzer Mietwohnungsmarkt im Jahr 2023 und lässt sich in gewisser Weise als eine Fortsetzung des Reports aus dem letzten Jahr beschreiben. Eine Reihe von Fragen können nun besser beantwortet werden; für Unsicherheiten aus dem vergangenen Jahr liegen nun inzwischen für 24 Monate Daten vor; Entwicklungen, bei denen nicht klar war, ob es sich um kurzfristige Ausschläge handelt, sind nun im 2-Jahres-Kontext besser interpretierbar.

Aber beginnen wir mit den Kernparametern des Wohnungsmarktes in Chemnitz: fußend auf erneuten Bevölkerungszuwächsen im Jahr 2023 (rund 2.600 Menschen mehr) hat Chemnitz seit Beginn des Jahres 2022 nun ungefähr 8.000 Einwohner im Saldo hinzugewonnen. Die Zahl der Haushalte liegt inzwischen bei geschätzten rund 135.000 – dem größten Wert seit mehr als zwei Jahrzehnten. Die offizielle Bevölkerungszahl betrug Stand 31.12.2023 251.485 und erreichte damit eine Größenordnung, wie sie letztmalig im Verlauf des Jahres 2002 in der Stadt gemessen wurde.

Als maßgeblicher Wachstumstreiber entpuppte sich die ukrainische Bevölkerung, deren Zahl in Chemnitz auf inzwischen rund 7.000 angewachsen ist. Vor Beginn des Krieges hatte die Zahl noch im dreistelligen Bereich gelegen, stieg bis Ende des Jahrs 2022 auf rund 5.000 an und wuchs 2023 noch einmal um rund 2.000 Menschen. Die in weiten Teilen als Kriegsflüchtlinge nach Chemnitz gekommenen Menschen zogen zumeist in preisgünstige Mietwohnungen im Chemnitzer Stadtkern. Am stärksten konnten die Stadtteile Sonnenberg, Kaßberg, Zentrum, Schloßchemnitz, Altendorf und Hilbersdorf profitieren, die im Mai 2023 mehr als die Hälfte der ukrainischen Staatsbürger in Chemnitz beherbergten. Auch die Stadtteile des Fritz-Heckert-Gebiets konnten deutliche Bevölkerungszuwächse verzeichnen (der „Wohnungsmarkt-Report bereitet einige Zahlen dazu im Abschnitt „Zuzug ukrainischer Flüchtlinge – Überblick über die Entwicklung seit Ausbruch des Krieges“ auf). Das Wachstum der Stadt allein der ukrainischen Bevölkerung zuzuschreiben, ist allerdings nur die halbe Wahrheit. Insgesamt wuchs die ausländische Bevölkerung in Chemnitz 2022 und 2023 um mehr als 11.000 Menschen, während sich die der deutschen Staatsbürger im selben Zeitraum um rund 4.000 reduzierte.

Steigende Haushaltszahlen führten zu sinkenden Wohnungsleerständen in der Stadt. Dies lässt sich sowohl an den offiziellen Leerstandsdaten einiger Großvermieter ablesen als auch an der Zahl der online auffindbaren Wohnungsangebote. Alle Wohnungsbörsen, aber auch die Websites der bekannten Vermieter weisen deutlich weniger Angebote auf; vor allem kleine Wohnungen sind seltener zu finden. Es ist nicht ganz klar, ob aufgrund der gestiegener Nachfrage Vermieter weniger werben müssen und deshalb ihre Online-Aktivitäten herunterfahren können oder ob der Rückgang eins-zu-eins der real erfolgten Vermietung folgt. Eventuell haben auch neue Plattformen ([Ebay] Kleinanzeigen) Marktanteile bei der Wohnungsvermarktung hinzugewonnen.

Preislich betrachtet brachte die Reduzierung des Angebots bislang keine Überraschungen mit sich. Die durchschnittlichen Angebotsmieten in Chemnitz – gemessen im Rahmen der jährlichen FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe 2023 – erhöhten sich auf 5,65 €/m² und wuchsen damit im Vergleich zum Vorjahr um 2,6 %. Im Jahresdurchschnitt der letzten fünf Jahre stiegen die Angebotsmieten um jährlich ca.
2,2 %, in den letzten zehn Jahren steht eine Gesamtsteigerung von 16,5 % (von ausgehend 4,85 €/m² im Jahr 2013) zu Buche. Chemnitz bleibt damit weiterhin die günstigste Großstadt Deutschlands, gehört mit seinen Angebotsmieten zu den 10 günstigsten Teilregionen (inkl. aller Landkreise) in Deutschland.

Losgelöst von Kaltmieten (sei es bei Bestands- oder Angebotswohnungen) machte die Inflation auch 2023 dem Wohnungsmarkt zu schaffen. Diese lag nach 6,9 % im Gesamtjahr 2022 bei (nach vorläufigen Werten) rund 6 % im Jahr 2023. Während die realen Kaltmieten unterhalb der Inflation wuchsen, war vor allem der Bereich „Haushaltsenergie“ von starken Preissteigerungen betroffen. Hier lagen die Preise für den Gesamtblock 56 % über dem Niveau von 2020. Blickt man in die Details, so lagen die Strompreise
38 % über dem Wert von 2020, bei Heizöl wurde ein Plus von 80 %, bei Erdgas ein Plus von 96 % gemessen (Fernwärme allerdings nur +24 %). Steigende Nebenkosten-Abrechnungen aus dem Jahr 2022 deuten an, dass sich in Chemnitz die Anteile von Kaltmiete und Nebenkosten an der Gesamtmiete in Richtung Nebenkosten verschieben (die Wohnungsmarkt-Stichprobe 2023 hat einen Wert von 68 % Kaltmiete und 32 % Nebenkosten ermittelt). Bei der Verwendung von Daten zur Inflation gehört allerdings auch die Information, dass Einkommenssteigerungen bei Rentnern, bei Teilen der Arbeitnehmerschaft und bei Transferleistungsempfängern die Preissteigerungen deutlich abfedern konnten.

Auf dem Feld des Wohnungsbaus in Chemnitz sind weiterhin einige Aktivitäten sichtbar. Die GGG saniert regelmäßig Teile ihrer Bestände, Projektentwickler bringen Altbauten auf Vordermann, einige wenige Neubau-Projekte runden das Segment „Komplett-/ Totalsanierung / Neubau“ im „Wohnungsmarkt-Report“ ab – rund 6 % der Angebotswohnungen fallen in diese Kategorie. Die allgemeinen Baudaten liegen nur bis zum Jahr 2022 vor, zeigen dort ein ambivalentes Bild. Die Baugenehmigungen sind für Chemnitzer Verhältnisse weiterhin relativ hoch, die Baufertigstellungen dagegen rückläufig. Hier wird man wohl noch ein, zwei Jahre warten müssen, bis sich die Datenlage aufklart. Eine Liste der großen Sanierungs- bzw. Neubauvorhaben, in denen Wohnungen zur Vermietung entstanden sind, findet sich im Kapitel „Struktur der Stichprobe“. Ein Großteil der Sanierungen wird ohnehin kleinteiliger durchgeführt: eine Vielzahl von Wohnungen weist modernisierte Bäder, Fußböden, teilweise Einbauküchen auf. Diese Wohnungen heben sich dann – preislich und qualitativ – deutlich von der Chemnitzer Standard-Wohnung ab.

Losgelöst von „tagaktuellen“ Befunden des Jahres 2023 hat der „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz“ wie immer alle verfügbaren Daten zusammengetragen, um auch jenen Lesern ein Bild von Chemnitz zu geben, die sich erstmals über den Chemnitzer Wohnungsmarkt informieren wollen.

§ Kapitel 2 „Die Stadt Chemnitz – Daten, Fakten und Trends der Stadtentwicklung“ beleuchtet Demographie, Wirtschaft, Arbeit sowie ausgewählte Aspekte der Stadtentwicklung 2023, blickt dabei immer auch einige Jahre zurück.

§ Kapitel 3 zeigt „Stadtstruktur und Stadtteile“, bringt Daten zu den Stadtteilen, zur dortigen Bevölkerungs- und Sozialstruktur und beleuchtet die Mietwohnungsgebiete in Chemnitz.

§ Kapitel 4 beschäftigt sich mit dem Thema „Bauen, Wohnen und Leerstände in Chemnitz“, trägt Daten zum Wohnungsbestand zusammen und versucht sich an einer objektiven Darstellung der Daten zur Leerstandsituation in Chemnitz.

§ Kapitel 5 „Preise, Angebotsmieten und Wohnungsangebote“ beleuchtet den neuen Chemnitzer Mietspiegel und widmet sich wie immer recht detailliert – fußend auf der FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe – den Angebotsstrukturen und Angebotsmieten in Chemnitz im Herbst 2023, kann dabei inzwischen auf eine Datenbasis von 15 Jahren zurückschauen.

§ Ergänzend werden die „Nebenkosten/Betriebskosten im Herbst 2023“, „die Rolle des Chemnitzer Mietwohnungsmarktes im bundesweiten Kontext“ sowie die „Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern“ beleuchtet.

§ Kapitel 8 „Fazit und Zusammenfassung“ und die dortigen Abschnitte „Stadt Chemnitz – Parameter der Stadtentwicklung“ und „Der Wohnungsmarkt in Chemnitz“ fassen den Report in seiner Gesamtheit kompakt zusammen.

Wie immer wünsche ich Ihnen, werter Leser, werte Leserin, ein gewisses Maß an Erkenntnisgewinn. Für Fragen rund um den Report und seine Zahlen stehe ich jederzeit zur Verfügung.

• "Chemnitz wächst: Wird Wohnen jetzt immer teurer?" (Freie Presse v. 26.01.2024)