Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2023

ACHTUNG: "WOHNUNGSMARKT-REPORT CHEMNITZ 2024" ist erschienen!

Der „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2023“ – zum inzwischen 10. Mal vom FOG-Institut für Markt- und Sozialforschung erstellt – beleuchtet auf Basis aktueller Daten und Statistiken die Situation des Chemnitzer Mietwohnungsmarktes im Jahr 2022. Starke Bevölkerungszuwächse in Chemnitz (+5.200) infolge des Russland-Ukraine-Krieges, eine gestiegene Inflation vor allem im Bereich der Basisversorgung und damit einhergehend sich erhöhende Preise bei der „zweiten Miete“ kennzeichneten den Chemnitzer Wohnungsmarkt im Jahr 2022. Die 134-seitige Studie

beschreibt die demographische, soziale und wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Chemnitz als Basis für konkrete Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt
charakterisiert die Struktur der Stadt und die 39 Stadtteile via aktueller Bevölkerungs- und Sozialstrukturdaten
beleuchtet Wohnungs- und Wohngebäudedaten, zeigt Trends der Bautätigkeit und fasst verfügbare Daten zum Chemnitzer Wohnungsleerstand zusammen
wertet konkrete Angebotsmietpreise im Herbst 2022 (FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe; N=2.142) aus und zeigt Entwicklungen zurück bis in das Jahr 2008
analysiert dabei differenziert die Entwicklung der Angebotsmieten in Abhängigkeit von den Variablen Wohnungsgröße, Zimmeranzahl, Wohngebietstypen, Bestand vs. Sanierung
dokumentiert kleinräumige Preisstrukturen in den Stadtteilen und Wohngebieten

Erstmalig erhob die Angebotsanalyse zusätzlich zur Kaltmiete auch die Nebenkosten. Der Bereich „Stadtstruktur und Stadtteile“ wurde umfangreich mit einer Vielzahl von Karten erweitert (u. a. Grafik zur Verschuldung nach Postleitzahlen).

Gliederung:

Einleitung:

Die 10. Ausgabe des „Wohnungsmarkt-Reports Chemnitz“ steht ganz im Zeichen der Entwicklungen des Jahres 2022. Nachdem die Jahre 2020 und 2021 durch die Corona-Pandemie gekennzeichnet waren und für den Wohnungsmarkt Schrumpfungsprozesse (deutliche Übersterblichkeit, geringerer Zuzug, weniger Haushalte) mit sich brachten, änderten sich beginnend ab Februar 2023 mit dem Russland-Ukraine-Krieg erneut die Vorzeichen: der russische Angriff brachte Tod und Zerstörung mit sich, setzte eine gewaltige Fluchtbewegung der ukrainischen Zivilbevölkerung in Gang, führte zu vielfältigen militärischen wie wirtschaftlichen Gegenmaßnahmen seitens der Europäischen Union und G7-Staaten und „pulverisierte“ langjährig existierende Handelsbeziehungen zwischen Russland und seinen europäischen Rohstoffkunden. Steigende Preise in vielen Bereichen, vor allem – durch notwendig gewordene Ersatzbeschaffungen – im Energiesektor, aber bspw. auch ausgefallene Getreidelieferungen aus der Ukraine, machten schnell deutlich, dass der Russland-Ukraine-Krieg und dessen Folgen nicht nur in Europa, sondern auch global Auswirkungen haben würde.

Die genannten Aspekte wirkten sich recht schnell und unmittelbar auch auf Chemnitz und seinen Wohnungsmarkt aus. Bereits Ende Februar erreichten die ersten ukrainischen Geflüchteten die Stadt (Ende des Jahres sollten es fast 5.000 vornehmlich Frauen und Kinder aus der Ukraine sein, die in Chemnitz Unterbringung fanden); nahezu zeitgleich stiegen auf den Beschaffungsmärkten die Preise für Kraftstoff, Gas und Strom; deren Weitergabe an Endkunden und Gewerbe verteuerte nicht nur diesen Teilbereich, sondern befeuerte allgemein die Inflation und führte zu spürbaren Kostensteigerungen in der Basisversorgung, vor allem im Bereich der Lebensmittel und auf dem Feld des Wohnens bei Heizung und Warmwasser, aber auch bei der Stromversorgung. Einhergehend mit dieser Entwicklung rückte nun plötzlich die Warmmiete bzw. die Wohnnebenkosten in den stärkeren Fokus (bislang – auch in diesen Wohnungsmarkt-Reports – ging der Blick immer nur in Richtung Nettokaltmiete). Erstmalig wurden deshalb im Bereich der Analyse der Angebotsmieten auch die Warmmieten erhoben, um hier eine empirische Basis für die nächsten Jahre aufzubauen. Natürlich ist die Ermittlung von Betriebskosten im Rahmen einer Wohnungsanzeige statistisch nicht der Stein der Weisen, da ein individueller Verbrauch bzw. unterschiedliche Haushaltsgrößen nicht berücksichtigt werden. Es ist aber davon auszugehen, dass der Anteil der „zweiten Miete“ an den Gesamtkosten des Wohnens in den nächsten Jahren zunehmen wird. Kurzum und anders formuliert: wenn vor allem durch gestiegene Gaspreise (teilweise auch Fernwärmepreise) die Nebenkosten (kalte Betriebskosten + Heizung / Warmwasser) inzwischen mehr als 30 % der Bruttowarmmiete ausmachen (im Rahmen der FOG-Wohnungsmarktstichprobe lag sie Stand November 2022 bei 2,48 €/m²), müssen sie im Wohnungsmarkt-Bericht an irgendeiner Stelle mit auftauchen. Das tuen sie in Kapitel „5.5 Nebenkosten/Betriebskosten“ auf Seite 122; Daten zur Inflation werden im Bereich „2.4 Wirtschaft, Arbeit, Einkommen: Entwicklung Verbraucherpreise“ auf Seite 23 beleuchtet.

Aber nicht nur bei den Nebenkosten, sondern auch bei den Nettokaltmieten war Bewegung zu erkennen. Sie stiegen in Chemnitz binnen Jahresfrist um ca. 2,5 % auf 5,50 €/m² – auffällig war hierbei insgesamt eine Verknappung des Angebotes, vor allem bei den tendenziell preiswerteren Wohnungen. Die große Zahl an Flüchtlingen dürfte sich in diesem Segment niedergelassen haben, vor allem KdU-taugliche Wohnungen waren nicht mehr so einfach zu finden. Nahezu folgerichtig wuchsen vor allem die preiswerteren Stadtteile in Chemnitz: der Sonnenberg legte mehr als 1.100 Einwohner zu, das Zentrum um knapp 800, die fünf Heckert-Gebiet-Stadtteile steigerten ihre Bevölkerungszahl um 900. Insgesamt wuchs Chemnitz um mehr als 5.200 Einwohner auf nunmehr 248.900. Wie flüchtig oder nachhaltig dieses Wachstum angesichts der Zerstörung von Wohn- und Infrastruktur in der Ukraine sein wird, darüber kann aktuell nur spekuliert werden. Objektiv kann allerdings gesagt werden, dass Teile des durch Corona deutlich gestiegenen Leerstandes durch die Entwicklung von 2022 und die ukrainischen Flüchtlinge rückgängig gemacht worden.

Ein weiterer Aspekt, den die gestiegene Inflation wohl zumindest mittelfristig beeinflussen wird, ist die Entwicklung der Bautätigkeit in der Stadt. Wie bereits in den vergangenen Jahren sind auch 2022 einige Sanierungsobjekte fertiggestellt (z. B. Limbacher Straße 52/54; eine Liste diverser Sanierungsobjekte findet sich auf den Seiten 95/96), andere angeschoben worden (z. B. Kulturpalast in Rabenstein). Es steht zu vermuten an, dass die Sanierungsaktivitäten an Fahrt verlieren, dass einige Projekte wohl „einschlafen“ werden. Die Daten zur Bautätigkeit (Fertigstellungen, Baugenehmigungen) liegen nur für 2021 vor; die nächsten Jahre werden diese Entwicklung bzw. das Bauchgefühl besser beschreiben können.

Aber nochmal zurück zum großen Ganzen: der „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2023“ beschreibt wie bereits gewohnt

die „demographische Situation der Stadt Chemnitz“ und beleuchtet dabei für den Wohnungsmarkt relevante Daten, Fakten und Trends der Stadtentwicklung (z. B. Blick auf die aktuellste Bevölkerungsprognose, die schon mit Erscheinen im August 2022 auf gewisse Weise „hinfällig“ war)
die „Chemnitzer Stadtteile“, deren demographische / soziale Struktur sowie aktuelle Entwicklungen (neu ist hier z. B. eine Karte zur Verschuldung in Chemnitz nach Postleitzahl-Bereichen)
im Bereich „Bauen, Wohnen und Leerstände in Chemnitz“ Daten zum Wohnungsangebot und zum Leerstand (wobei vor allem letztere Daten mit Stand 31.12.2021 in Anbetracht der Entwicklungen von 2022 allenfalls Orientierungscharakter haben)
im Bereich „Preise, Angebotsmieten und Wohnungsangebot“ einerseits die Mietspiegel-Preise (hier keine Änderungen; der nächste Mietspiegel 2024 – sofern via Lebenshaltungsindex fortgeschrieben – dürfte stark steigen), andererseits umfassend die Angebotsstrukturen im Chemnitz mit Stand November 2022. Die „FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe“ nutzt seit Jahren die identische Methode und ist somit in der Lage, nicht nur Preisänderungen, sondern auch Verschiebungen bei den Angeboten sichtbar zu machen. Alle Daten werden wie immer gesamtstädtisch als auch differenziert nach Wohnungsgrößen, Stadtteilen, Sanierungsart ausgewertet. Wie bereits erwähnt, finden erstmals auch Auswertungen zu den Nebenkosten statt, wie sie in Online-Wohnungsanzeigen zu finden waren.

Ich gebe es gerne zu: die 10. Ausgabe des „Wohnungsmarkt-Reports Chemnitz“ ist beim Verfassen eine der spannenderen gewesen. Starker Zuzug plus Preissteigerungen sowie darauf fußend eine geänderte Datenbasis haben das Berichtswesen über einen normalerweise recht starren Wohnungsmarkt mit knapp 160.000 Wohnungen und ca. 135.000 Haushalten etwas „dynamisiert“ – vorher gab es Ausgaben des Reports, bei denen man sich „quälen“ musste, um Veränderungen im Nachkommabereich zu messen und die Werte und Daten des Berichts zu „aktualisieren“. Erschwerend kam immer wieder hinzu (und das hat sich allerdings auch in der 10. Ausgabe nicht gebessert), dass Daten teilweise 18 Monate alt sind, nicht zeitiger veröffentlicht werden und durch aktuelle Entwicklungen bereits wieder überholt sind.

In diesem Sinne: ich wünsche viel Freude und Erkenntnisgewinn beim Sichten des Reports, beim Finden von kleinen und großen Veränderungen in Chemnitz, beim Entdecken von Zahlen, die so vielleicht bislang noch unbekannt waren.

Ulrich Weiser

Institutsleiter FOG-Institut für Markt- und Sozialforschung