Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2022

ACHTUNG: "WOHNUNGSMARKT-REPORT CHEMNITZ 2024" ist erschienen!

Der „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz - Zwischenbericht 2022“ analysiert zum achten Mal seit 2014 die Situation des Chemnitzer Mietwohnungsmarktes und versteht sich als Update zum im Januar 2021 erschienenen „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22“. Der 84-seitige Zwischenbericht

beleuchtet die aktuelle Entwicklung in Chemnitz im Corona-Jahr 2021,
führt relevante Statistiken der Chemnitzer Kommunalstatistik (z. B. Einwohnerentwicklung) und Parameter der Stadtentwicklung als Basis für konkrete Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt auf
schildert anhand von aktuellen Mietspiegel-Preisen die ortsüblichen Vergleichsmieten für alle relevanten Wohngebäude- und Wohnungstypen im Stadtgebiet
wertet im Rahmen der FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe Chemnitz konkrete Angebotsmietpreise im Herbst 2021 aus und zeigt Entwicklungen zurück bis in das Jahr 2008
analysiert dabei differenziert die Entwicklung der Angebotsmieten in Abhängigkeit von den Variablen Wohnungsgröße, Anzahl der Zimmer, Wohngebietstyp und Sanierungsstand
dokumentiert kleinräumige Preisstrukturen in den Stadtteilen und Wohngebiete.

Der Zwischenbericht verzichtet bewusst auf eine Aktualisierung all jener Daten und Statistiken, die relativ statisch den Chemnitzer Wohnungsmarkt charakterisieren oder wenig schwankungsanfällig sind (z. B. die Stadtstruktur und deren bauhistorische Entwicklungszeitpunkte, Sozialdaten der Chemnitzer Stadtteile). Diese Informationen finden sich im „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22“ oder kostenfrei im FOG-Datenportal CHEMNITZ in ZAHLEN (www.chemnitz-in-zahlen.de).

Gliederung:

1. Einleitung

2. Die Stadt Chemnitz – Daten, Fakten und Trends der Stadtentwicklung

2.1 Bevölkerung und Bevölkerungsentwicklung

2.2 Bevölkerungsbewegungen

2.3 Haushalts- und Altersstrukturen

2.4 Wirtschaft, Arbeit und Einkommen

2.5. Faktoren der Stadtentwicklung 2021

3. Stadtstruktur und Stadtteile

3.1 Stadtteile von Chemnitz

3.2 Mietwohngebiete in Chemnitz

4. Bauen, Wohnen und Leerstände in Chemnitz

4.1 Gesamtüberblick: Wohnen und Leerstände

4.2 Entwicklung der Bautätigkeit in Chemnitz

5. Preise, Angebotsmieten und Wohnungsangebote

5.1 Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2022/23

5.2 Mietpreise nach Gebietstypen und Bausubstanz

Gründerzeitliche Altbaugebiete
Genossenschaftlicher Siedlungsbau
Offene Blockstrukturen mit Ergänzungsbebauung
Plattenbaugebiete
Nach 1990 erbaute Wohngebäude

5.3. Angebotsstrukturen (FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe)

Methodische Vorgehensweise / Beschreibung der Stichprobe
Struktur der Stichproben

5.4 Angebotsmieten im Herbst 2021

Gesamtüberblick
Betrachtung der Wohnungsangebote nach Wohnungsgröße
Betrachtung der Wohnungsangebote nach Zimmeranzahl
Betrachtung der Wohnungsangebote nach Wohngebietstyp
Exkurs I: Preisentwicklung im ehemaligen Fritz-Heckert-Gebiet
Exkurs II: „Teure“ Wohnungen – Wohnungen oberhalb der oberen Grenze
Exkurs III: Angebotsmieten im Neubau bzw. in Komplettsanierungen
Kleinräumige Preisstrukturen: Angebotsmieten in den Stadtteilen und Wohngebieten 2021
Entwicklung der Mietpreise in den Stadtteilen / Wohngebieten von Chemnitz 2009-2021

6. Der Chemnitzer Mietwohnungsmarkt im bundesweiten Kontext

7. Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern

8. Fazit und Zusammenfassung

8.1 Stadt Chemnitz – Parameter der Stadtentwicklung

8.2 Der Wohnungsmarkt in Chemnitz. 79

Einleitung:

Der hier vorliegende „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz – Zwischenbericht 2022“ versteht sich als Aktualisierung bzw. fortgeschriebene Version des umfangreicheren „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22“. Der Zwischenbericht aktualisiert relevante Entwicklungsstatistiken der Gesamtstadt (die im Corona-Zeitalter im Jahr 2021 erneut etwas mehr als 1.400 Einwohner verloren hat) und zeigt erneut die aktuellsten Angebotsmieten, wie sie im Rahmen der FOG-Wohnungsmarktstichprobe – gezogen im Oktober / November 2021 – ermittelt wurden.

Weiterhin enthält der Zwischenbericht die neuesten Daten des Chemnitzer Mietspiegels, der ab 01. Januar 2022 in Kraft getreten ist, im Sinne BGB § 558d als Qualifizierter Mietspiegel auf einer umfangreichen Datenerhebung basierte und erstmalig als Regressionsmietspiegel berechnet wurde.

Wie bereits in der Einleitung des „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22“ formuliert, ist der Zwischenbericht als „Update“ zur Entwicklung des Chemnitzer Wohnungsmarktes angelegt. Eine Reihe von Daten, die im Bericht 2021/22 aufgeführt wurden (Kerndaten zum Wohnungsmarkt, zur Stadtstruktur und den Stadtteilen), wurden nicht aktualisiert, da diese relativ statisch sind und nicht jedes Jahr erneut „aufgewärmt“ werden müssen. Aus diesem Grund verweise ich für fehlende Daten (z. B. Sozialdaten der Stadtteile; ausführliche Darstellung der Leerstandsdaten) auf den „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22“ (140 Seiten) bzw. die FOG-Datenplattform CHEMNITZ in ZAHLEN (www.chemnitz-in-zahlen.de). Dort finden Sie die aktuellsten Daten, die von der Stadt bislang veröffentlicht wurden.

Aber nun zu den Befunden des Zwischenberichts: Chemnitz schrumpft seit 2019 (mehr Sterbefälle, weniger Zuzug, weniger Haushalte, rückläufige Studierendenzahlen), baut aber (bzw. besser formuliert: saniert) viel, sodass sich das Wohnungsangebot in der Stadt immer weiter ausdifferenziert hat. So zeigt die jährliche FOG-Wohnungsmarktstichprobe nicht nur steigende Angebotsmieten, sondern auch die höchsten Anteile an „neuen“ (komplettsanierten bzw. neugebauten) Wohnungen, die je im Rahmen dieser Forschung ermittelt wurden. Diese hochwertigen Wohnungen lassen in einigen Stadtteilen die Angebotsmieten deutlich steigen (z. B. Sonnenberg), wobei diese Meldung immer mit dem Hinweis verbunden sein sollte, dass weiterhin ein Drittel aller Chemnitzer Mietwohnungsangebote für 5,00 €/m² und weniger angemietet werden können, zwei Drittel der Wohnungen weiterhin nicht mehr als 5,50 €/m² kosten.

Unter den auf den ersten Blick ungünstigen Fundamentalparametern (Einwohnerentwicklung, Corona-Folgen und unklare Entwicklungsperspektiven) verbergen sich aber auch diverse positive Signale: die Wirtschaftskraft in der Stadt hat in den letzten Jahren deutlich zugelegt (Leuchtturmprojekte wie das neue Wasserstoffzentrum kommen hinzu), steigende Einkommen der Bevölkerung, dazu die Vorbereitungen auf das Kulturhauptstadtjahr 2025 dokumentieren, dass sich qualitative Veränderungen eingestellt haben, auf die sich der Wohnungsmarkt mit neuen Angeboten eingestellt hat. Anders formuliert: Chemnitz erlebt aktuell unter der Oberfläche einer quantitativen Verschlechterung eine Reihe von qualitativen Verschiebungen, die mittelfristig zum Wohle der Stadt und seiner Bürger beitragen könnten. In diesem Kontext sollten dann auch Akteure des Wohnungsmarktes partizipieren können – obwohl die bekannte Leerstandsproblematik nicht wegzudiskutieren ist. Ob kurzfristig quantitative oder qualitative Elemente die Oberhand behalten, wird zu beobachten sein. Der hier vorliegende Bericht wurde zwischen Oktober 2021 und Januar 2022 – d. h. inmitten der 4. Corona-Welle in Sachsen und Chemnitz – erstellt. Hoffen wir, dass sich der „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2023“ wieder ausschließlich mit Aspekten des Wohnungsmarktes beschäftigen kann.

Ulrich Weiser

Institutsleiter FOG-Institut für Markt- und Sozialforschung