Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2022 - Kernbefunde und Analysen

Der „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz - Zwischenbericht 2022“ (Kunden des Reports erhalten zusätzlich den "Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/2022" sowie "Chemnitz in Zahlen - Thematische Stadtteilkarten"; alle konkreten Zahlen dieses Artikels finden sich im Bericht) analysiert zum achten Mal seit 2014 die Situation des Chemnitzer Mietwohnungsmarktes und versteht sich als Update zum im Januar 2021 veröffentlichten „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2021/22“. Die Kernaussagen des vorliegenden „Zwischenberichts 2022“ lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Stadt Chemnitz – Parameter der Stadtentwicklung

Chemnitz befindet sich im Dezember 2021 seit nunmehr eindreiviertel Jahren im Corona-Pandemie-Modus: Nach „glimpflich“ verlaufener 1. Welle im Frühjahr 2020, dafür umso tödlicherer 2. Welle im Winter 2020/21 (mit offiziell ca. 380 Todesfällen und einer immensen Übersterblichkeit in der Stadt) sowie einer etwas abgeschwächten 3. Welle (Frühjahr 2021, weitere ca. 160 Todesfälle) nährten beginnende Impfkampagnen und ein recht sorgenfreier Sommer mit geringen Inzidenzen bei manchem Entscheider die Hoffnung auf ein Abebben der Pandemie. Die Hoffnung wurde – u. a. fußend auf der geringsten Impfquote unter allen 16 Bundesländern – spätestens ab November 2021 mit Inzidenzen im vierstelligen Bereich jäh unterbrochen, sodass der Freistaat Sachsen für sein Territorium mit harten Maßnahmen die Virusverbreitung und eine weitere Überlastung der Krankenhäuser unterbinden musste. Der Kampf gegen die Pandemie, seine Konsequenzen im sozialen, gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Bereich haben auf vielen Feldern ihre Spuren hinterlassen, die nicht ansatzweise – zumindest nicht im Rahmen dieses Berichts – alle aufgeführt werden können. Fest steht: Chemnitz und seine Bevölkerung haben – betrachtet man die Zahl der Infizierten, die Infektionsrate und die die Zahl der Verstorbenen – die Pandemie im Vergleich zu den mehr als 400 weiteren Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland relativ schlecht „gemeistert“ und zeitgleich gesellschaftlich viel Uneinigkeit unter Teilen der Bevölkerung erzeugt. Anders formuliert: Chemnitz hat – wie de facto überall in Sachsen – von der Pandemie sowohl medizinisch als auch gesellschaftlich-sozial nur die ungünstigsten Erfahrungen mitgenommen.

Für den Wohnungsmarkt gesprochen – um wieder zum Kern dieses Zwischenberichts zurückzukehren – sind nicht alle diese Auswirkungen unmittelbar folgenreich gewesen; eine Reihe von Entwicklungen sind verlaufen, als wäre in der Stadt nichts passiert. Hart messbar jedoch (und auch mit Konsequenzen für Teilbereiche des Wohnungsmarktes) haben sich folgende gesamtstädtische Parameter seit Pandemiebeginn negativ entwickelt:

Bevölkerungsentwicklung: Die Stadt Chemnitz verlor nach 2019 (-813) und 2020 (-1.857) das dritte Jahr in Folge Bevölkerung und wies am 31.12.2021 nur noch 243.646 Einwohner auf. 2021 betrug der Bevölkerungsverlust dabei 1.405 Einwohner. Seit Anfang 2020 hat sich die Bevölkerungszahl in Chemnitz um mehr als 3.200 Menschen verringert. Nimmt man näherungsweise 1,8 Personen je Haushalt, so dürfte sich die Zahl der Haushalte in Chemnitz seit Pandemiebeginn um ca. 1.500 verringert haben.

Die Ursachen des Bevölkerungsverlustes sind einerseits in der speziellen Chemnitzer Demographie zu suchen, die durch die Corona-Pandemie zusätzlich zum Negativen „befeuert“ wurde. Der bereits vor Corona existierende hohe Sterbeüberschuss (jährlich deutlich mehr Sterbefälle als Geburten) wurde durch die hohe Zahl an Covid19-Sterbefällen noch weiter vergrößert, sodass für die Jahre 2020 und 2021 in Chemnitz inzwischen auf eine Geburt annähernd zwei Sterbefälle kommen.

Andererseits entwickelte sich das Wanderungssaldo weiterhin nur „mäßig“, sodass der hohe Sterbeüberschuss nicht ausgeglichen werden konnte. In der Vor-Corona-Zeit konnte der positive Wanderungssaldo regelmäßig die Sterbeüberschüsse kompensieren, beginnend ab 2019 und noch deutlicher ab 2020 entwickelten sich die Zuwanderungszahlen (bzw. die positive Wanderungssaldo) nicht mehr in diesem Maße positiv. Sinkende Studentenzahlen, u. a. auch deutlich geringere Ankünfte von Erstsemester-Studierenden, trugen ebenfalls zum geringeren Zuzug bei. Ein zweiter Faktor waren geringere Volumen an Arbeitsmigration (aus In- und Ausland), da die Phasen der Kurzarbeit in vielen Betrieben reichlich Unsicherheit mit sich brachten.

Kurzum: von den vier Parametern, die die Bevölkerungszahl einer Stadt beeinflussen, entwickelten sich in Chemnitz drei negativ: die Sterbefälle stiegen (bzw. blieben im Vergleich zu 2020 auf hohem Niveau), die Geburten gingen weiter zurück (infolge Lockdown-Unsicherheiten + sich verschiebender Altersstruktur in Richtung weniger Menschen im Familiengründungsalter), die Zahl der Zuzüge in die Stadt reduzierte sich im Vergleich zur Corona-Zeit deutlich. Einzig der Faktor der Wegzüge entwickelte sich positiv, d. h. auch er ging zurück, konnte sich aber gegen die drei anderen nicht durchsetzen, sodass sich Chemnitz nun schlussendlich seit knapp 3 Jahren im Schrumpfungsmodus befindet.

Randnotiz I: Der Bevölkerungsrückgang in Chemnitz deckt sich mit Bevölkerungsprognosen, die in jüngster Vergangenheit allerdings noch vor Corona erstellt wurden. Diese zielen zumeist auf die ungünstige Chemnitzer Demographie ab, berücksichtigen dabei allerdings weder die gute wirtschaftliche Entwicklung noch eventuelle Effekte aus der erfolgreichen „Kulturhauptstadt Europas“-Bewerbung und der Durchführung des Kulturhauptstadt-Jahres 2025.

Randnotiz II: Verschiebungen in der Alters- und Sozialstruktur der Stadt sind insgesamt betrachtet minimal bzw. zu vernachlässigen. Das Bevölkerungsminus von -1,3 % binnen 2 Jahren ändert an der Zusammensetzung der städtischen Bevölkerung relativ wenig, d. h. die bekannten Parameter der Alters-, Sozial- und Haushaltstrukturen in der Stadt sind – wie im Wohnungsmarkt-Report 2021/22 oder bei CHEMNITZ in ZAHLEN dargestellt – weiterhin als gegeben zu betrachten (Ausnahme: Nachkomma-Stellen).

Obwohl sich eine Reihe von Fundamentalparametern des Wohnungsmarktes (Einwohnerzahl, Haushaltezahl, Zuzug) negativ entwickelt haben, zeigen andere, ebenfalls relevante Faktoren in Chemnitz dagegen – generell und mit etwas Corona-Abstand betrachtet – in die richtige Richtung. Im Bereich „Wirtschaft und Arbeit“ hat sich die Arbeitslosigkeit nicht wirklich signifikant verschlechtert (Ende 2021 waren nur ca. 100 mehr Menschen arbeitslos als Ende 2019); der Trend des Fachkräftemangels / starken Fachkräftebedarfs untermauert die ständig wachsende Chemnitzer Wirtschaft (Steigerung des Bruttoinlandsproduktes um +40 % im Zeitraum 2009-2019). Damit einhergehend waren Einkommenssteigerungen der Gesamtbevölkerung und vor allem Einkommenszuwächse der finanzstärkeren Doppel-Verdiener-Haushalte zu verzeichnen, sodass die Zahlungsbereitschaft /-möglichkeit für modernes und gutes Wohnen in Chemnitz zugenommen haben müsste. Anders formuliert: Immer mehr Chemnitzer können sich immer mehr Wohnraum leisten (d. h. die Löhne und Gehälter sind in den letzten Jahren deutlich schneller gewachsen als die Mietpreise und die Angebotsmieten). Kurzfristig mögen diese Positiv-Entwicklungen – zumindest in Teilbereichen – durch Corona zum Erliegen gekommen sein, aber alle Parameter der wirtschaftlichen Entwicklung deuten darauf hin, dass die Chemnitzer Bevölkerung – selbst wenn sie sich zukünftig quantitativ leicht verringern sollte – in ihrer Gesamtheit in den nächsten Jahren weiterhin finanziell an Leistungsfähigkeit dazugewinnen und die Nachfrage nach qualitativ gutem bzw. hochwertigem Wohnraum zunehmen wird. In der kurzfristigen Zukunft wird allerdings zuerst die Frage zu beantworten sein, wie sich die Negativ-Einflüsse der Corona-Pandemie (z. B. Kurzarbeit) entwickeln werden oder ob diese eventuell sogar durch Aspekte der Kulturhauptstadt-Bewerbung (bis hin zur Ausrichtung 2025) ausgeglichen oder gar „ausgemerzt“ werden können. Stand Dezember 2021 – inmitten der 4. Welle der Pandemie, in Anbetracht wieder deutlich erhöhter Sterblichkeit in der Stadt und in Erwartung weiterer Corona-Varianten für das Jahr 2022 – kann, was die kurzfristige Entwicklung von Chemnitz 2022 angeht, nur gemutmaßt werden.

Der Wohnungsmarkt in Chemnitz

Auf dem Feld des Chemnitzer Wohnungsmarktes waren die Jahre 2020 und 2021 in beiden Bereichen (Angebot und Nachfrage) durch jeweils sowohl geringfügige qualitative wie quantitative Verschiebungen gekennzeichnet. Diese sind allerdings derart gering, dass mit etwas Abstand betrachtet (und für langjährige Akteure und Betrachter des Chemnitzer Wohnungsmarktes längst bekannt) die Befunde nicht wirklich neu sind und im Kern bereits (auch im Rahmen dieses Berichts oft beschrieben) teilweise seit mehr als zwei Jahrzehnten bekannt sind.

Wohnungen: Die Zahl der Wohnungen in Chemnitz ist erneut leicht gestiegen und dürfte je nach Quelle in der Spanne zwischen 155.600 und 158.400 Wohneinheiten liegen. Der Wohnungsneubau in der Stadt – gemessen über die Zahl der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen im Jahr 2020 (aktuellere Zahlen liegen nicht vor) – erreichte ein Rekordniveau: niemals seit mehr als 20 Jahren wurden für so viele Wohnungen Baugenehmigungen beantragt wie 2020 (785 Wohnungen mit knapp 93.000 m² Wohnfläche). Eine Reihe von Sanierungsprojekten (weniger Neubauprojekte) sind in vielen Stadtteilen sichtbar; deutlich wird, dass sich die Zielgebiete der Investoren verschoben haben und andere Teilgebiete in den Fokus gerückt sind. Beispielhaft dafür steht der Sonnenberg, dessen steigende Angebotsmieten vor allem auf einer Reihe von Sanierungsprojekten fußen. Dennoch muss festgehalten werden: Die neu geschaffenen bzw. komplettsanierten Wohnungen verbessern die Wohnqualität in der Stadt „nur“ geringfügig, da sie bei mehr als 155.000 Wohnungen nur einen Bruchteil des Gesamtwohnungsangebotes ausmachen.

Wohnungsleerstand: Fußend auf rückläufigen Haushaltszahlen infolge sinkender Einwohnerzahlen und gleichzeitig verstärkter Sanierungstätigkeit dürfte 2020 und 2021 erneut ein geringer Anstieg der leerstehenden Wohnungen zu verzeichnen gewesen sein. Harte Daten zur Leerstandsentwicklung 2020/21 liegen (noch) nicht vor, aber ein Auszug aus dem „Beteiligungsbericht der Stadt Chemnitz 2020“ über die GGG (mit 24.036 Wohneinheiten und 654 Gewerbeeinheiten im Jahr 2020 Chemnitz´ größtes Wohnungsunternehmen) lässt erahnen, wie sich die Vermietungsgeschäfte 2020 und sicherlich in Teilen auch 2021 entwickelt haben: „Die Auswirkungen der Beschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie zeigen sich unter anderem in einem deutlichen Rückgang der Neuvermietungen. Es war geplant 2700 Wohnungen zu vermieten, tatsächlich konnten 2.070 Vermietungen realisiert werden. Ein deutlicher Anteil an diesem Rückgang liegt im Bereich der studentischen Vermietung. Die geringeren Mieteinnahmen wurden durch die Reduzierung der Aufwendungen kompensiert (geringerer Leerwohnungsausbau als geplant). Die Leerstandsquote stieg zum 31.12.2020 auf 11,7 % (Vorjahr = 9,8 %)“.

Die Sonderrolle des Chemnitzer Leerstandes zeigt sich auch eindrucksvoll, wenn man die freien Wohnungen in der Stadt mit denen anderer vergleichbar großer Städte ins Verhältnis setzt. 4.457 freie Mietwohnungen waren am 05.11.2021 in Chemnitz auf der Immobilienplattform Immobilienscout24.de zu finden – und damit mehr als in jeder deutschen Millionenstadt (Berlin 1.780, Hamburg 1.242, München 1.877 und Köln 774). Um hier nicht „Äpfel mit Birnen“ zu vergleichen, lohnt ein Blick auf die Städte, die vergleichbar groß wie Chemnitz sind: Aachen 394 Wohnungsangebote – Braunschweig 389 – Kiel 108 – Halle/S. 1.217 – Magdeburg 1.637 und Freiburg 67 (alle Städte haben zwischen 236.000 und 248.000 Einwohner). Chemnitz hat somit mehr Wohnungen im Angebot als die genannten sechs Städte zusammen.

Struktur des Wohnungsangebots 2021: Im Bereich der Wohnungsangebote zeigt die FOG-Wohnungsmarktstichprobe vom November 2021 das übliche Bild der Struktur der freien und zugleich anmietbaren Wohnungen. Es dominieren wie immer 2- und 3-Raum-Wohnungen, die zusammen knapp 80 % des Wohnungsangebotes ausmachen. 1-Raum- (14 %) und 4-und-mehr-Räume-Wohnungen (8 %) runden die Palette der Wohnungen ab. Die Verschiebungen zwischen den Wohnungsgrößen sind relativ gering (es bleibt unklar, ob es sich um Stichprobenschwankungen oder um reale Verschiebungen handelt); schaut man auf die Wohnflächengrößen (in m²), so zeigt sich, dass vor allem große Wohnungen ab 86 m² ihren Anteil am Gesamtwohnungsangebot ausbauen konnten, auch wenn dieser mit 9 % weiterhin im einstelligen Bereich verortet ist – große Wohnungen sind nach wie vor der Hauptfokus von Sanierungs- und Neubauaktivitäten in Chemnitz. Es wäre aber zu kurz gedacht zu behaupten, dass Sanierungstätigkeiten ausschließlich große Wohnungen hervorbringen; auch kleinere und mittelgroße Wohnungen werden bei Sanierungen und Neubauprojekten fertiggestellt. Kurzum: Klammert man bestimmte Sonderwohnformen wie 5-Raum-Wohnungen oder hochwertigste Wohnungen aus, so lässt sich in allen Chemnitzer Stadtteilen ein sehr großes, manchmal „nur“ großes Angebot an freien Wohnungen aller Größen und Ausstattungen finden. Einschränkend muss hier natürlich angemerkt werden, dass in einigen Stadtteilen nur eine Bausubstanz vorherrschend ist und somit nicht alle Wohngebäudetypen bereitstehen.

Angebotsmieten 2021: Die im Rahmen der FOG-Wohnungsmarktstichprobe ermittelte durchschnittliche Angebotsmiete lag im November 2021 bei 5,36 €/m² - 12 Monate zuvor hatte sie im Mittel 5,28 €/m² betragen. 90 % aller Angebotsmieten liegen in einer Spanne von 4,25 €/m² bis 7,20 €/m². Das günstigste Drittel aller Wohnungsangebote kostete maximal 5,00 €/m², das zweite Drittel aller Wohnungen bündelt sich zwischen 5,00 €/m² und 5,50 €/m². Das teuerste Drittel liegt zwischen 5,50 €/m² und 10,60 €/m², wobei auch hier zur Wahrheit zählt, dass weite Teile des teuersten Drittels weiterhin zwischen 5,50 €/m² und 7,00 €/m² angesiedelt sind. Nur leicht mehr als 6 % aller im Herbst 2021 angebotenen Wohnungen kosteten mehr als 7,00 €/m². Darunter sind naturgemäß viele neu bzw. komplettsanierte sowie einige wenige Neubauten (Fertigstellung 2020/21) gewesen. 6 % der im Rahmen der FOG-Wohnungsmarktstichprobe erhobenen Wohnungen wurden als „Neubau / Komplettsanierungen“ registriert; sie kosteten im Schnitt 7,64 €/m² (90 % darunter in einer Spanne von 6,00 €/m² bis 9,55 €/m²).

Angebotsmieten in den Stadtteilen und Wohngebieten: Allgemein gilt: die Preisunterschiede bei den Angebotsmieten zwischen den Stadtteilen sind relativ gering. Alle acht Chemnitzer Stadtteile mit mehr als 10.000 Einwohnern (Kaßberg, Sonnenberg, Gablenz, Bernsdorf, Zentrum, Schloßchemnitz, Markersdorf, Altendorf) lagen im Rahmen der FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe vom November 2021 – bezogen auf die durchschnittliche Angebotsmiete - in einer Spanne von 5,20 €/m² bis 5,70 €/m². Keiner der 19 innerstädtischen Stadtteile (inkl. der fünf Fritz-Heckert-Gebiet-Stadtteile im Süden der Stadt) kostete im Schnitt weniger als 5,00 €/m² (Morgenleite: 5,00 €/m²) – keiner mehr als 5,70 €/m² (Altendorf). Das Zentrum (5,65 €/m²) ist erstmals bei den preisintensivsten Stadtteilen dabei; die „Achse“ Zentrum – Kaßberg – Altendorf – Siegmar ist in der 2021er-Stichprobe die „teuerste“, ihre Stadtteile werden nur durch 14 Cent getrennt und liegen allesamt zwischen 5,56 €/m² und 5,70 €/m². Die drei Heckert-Gebiet-Stadtteile Kappel, Morgenleite, Helbersdorf sind in der 2021er-Erhebung die günstigsten Gebiete gewesen (alle zwischen 5,00 €/m² und 5,15 €/m²). Der Sonnenberg (durchschnittlich 5,20 €/m²) ist – getrieben von starken Sanierungsgeschehen und vielen neu geschaffenen Wohnungen im guten bis hochwertigen Segment - erstmals seit Jahren nicht bei den preisgünstigsten Stadtteilen dabei. Die durchschnittliche „Spreizung“ der Angebotsmieten (Differenz der Ober- und Untergrenze; beinhaltet 90 % der Angebotsmieten) in den Stadtteilen liegt bei 2,95 €/m², in Gebieten mit hohem Sanierungsgeschehen ist sie normalerweise größer, weil dort zum regulären Bestand hochpreisige neue Wohnungen hinzustoßen und so den Mietwohnungsmarkt im Stadtteil preislich und qualitativ ausdifferenzieren (größte Spreizung in der 2021er-Stichprobe: Altendorf 4,48 €/m², Hilbersdorf 4,06 €/m², Zentrum 3,65 €/m², Sonnenberg 3,46 €/m², wichtig hierbei: alle Befunde sind immer nur Momentaufnahmen).

Kleinräumiger in den Wohngebieten betrachtet sind die Entwicklungen etwas volatiler als in der Gesamtstadt Chemnitz: Alle 42 im Rahmen der Wohnungsmarkt-Stichprobe betrachteten Wohngebiete liegen –bezugnehmend auf ihre durchschnittliche Angebotsmiete – in der Spanne von 4,98 €/m² bis 6,03 €/m². Nur zwei Teilgebiete kosten weniger als 5,00 €/m² (Ebersdorf-Frankenberger Straße und Bernsdorf-Grenzgraben/Grünband); vier Gebiete dagegen mehr als 6,00 €/m² (Zentrum-Brühl, Chemnitz/Südosten, Ebersdorf-Schneller Markt, Zentrum-Getreidemarkt/Innere Klosterstr.) – der Brühl bleibt das zweite Jahr in Folge das „teuerste“ innerstädtische Wohnquartier (2021: 6,03 €/m² | 2020: 6,07 €/m²). Alle drei Sonnenberg-Teilgebiete liegen erstmals gleichzeitig über 5,00 €/m².

Entwicklung der Angebotsmieten: Die im Rahmen der FOG-Wohnungsmarktstichprobe ermittelten Angebotsmieten (5,36 €/m²) stiegen binnen Jahresfrist um 1,7 %. Im Vergleich der letzten fünf Jahre sind die durchschnittlichen Angebotsmieten um ca. 7 % gestiegen (damals 5,01 €/m²), im Vergleich zu 2011 um

14 %. Die Preisentwicklung von Bestandswohnungen (d. h. ohne Neubau/Komplettsanierung; 94 % der Stichprobe) fiel dabei noch moderater aus: sie liegen bei 5,22 €/m², nachdem sie 2020 bei 5,16 €/m² und 2019 bei 5,09 €/m² gelegen hatten (+2,6 % binnen 24 Monaten).

Weiterhin relevant - neuer Mietspiegel der Stadt Chemnitz erschienen: Der erstmals via Regressionsanalyse erstellte „Qualifizierte Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2022“ ermittelt für diverse Wohnungstypen in Abhängigkeit von Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr die sog. „ortsübliche Vergleichsmiete“ im Sinne BGB § 558. Die Preise werden erstmals via Basismiete dargestellt, müssen über Zu- und Abschläge (Ausstattungs- und Lagevariablen) und einige Rechenschritte präzisiert werden. Die Basismieten schwanken in allen Baujahren bis 2000 (von „bis 1924“ bis „1991 bis 2000“) zwischen 4,88 €/m² und 5,88 €/m². Die Spitzenmieten werden im Segment „erbaut ab 2014“ erzielt (8,01 €/m² bis 10,38 €/m²). In 24 von 33 Tabellenfeldern des Mietspiegels werden die Basismieten von einer 5 vor dem Komma angeführt - im Bereich der Baujahresklassen „2001 bis 2013“ liegen die Basismieten für alle Wohnungsgrößen bei 6,26 €.

Ausblick: Der nächste „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2023“ ist für das Frühjahr 2023 geplant. Er wird wie immer auf der FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe (vom Oktober/November 2022) sowie auf weiteren Daten der Kommunal- und Landesstatistik fußen. Hoffen wir, dass sich die Corona-Turbulenzen bis dahin zumindest abgeschwächt und sich die statistischen Parameter der Stadt Chemnitz erholt haben. Stand heute sollte man darauf allerdings nicht wetten. Statistische Zwischenstände der Chemnitzer Stadtentwicklung sind jederzeit auf CHEMNITZ in ZAHLEN zu finden.